Koopwoningmarkt

Lichte daling aandeel koopwoningen in Utrecht

Op 1 januari 2021 telt Utrecht ruim 71 duizend koopwoningen in Utrecht, dat is 1% minder dan in 2020. Het aandeel koopwoningen loopt de laatste jaren voorzichtig terug, van 47% in 2019 naar 45% in 2021. De wijken met het grootste aandeel koopwoningen zijn Vleuten-De Meern (69%), Noordoost (58%) en West (54%). De wijken met het kleinste aandeel koopwoningen zijn Overvecht (20%), Zuidwest (32%) en Binnenstad (33%). Overige Utrechtse wijken hebben een aandeel koopwoningen tussen de 40 en 52 procent. Vanaf 2019 is het aandeel koopwoningen in geen enkele wijk toegenomen. De afgelopen drie jaar is het aandeel koopwoningen het sterkst afgenomen in Zuidwest (van 36% naar 32%), Binnenstad (van 37% naar 32%) en Oost (van 46% naar 43%).

Grootste aandeel dure koopwoningen in Leidsche Rijn

Koopwoningen hebben een hogere gemiddelde WOZ-waarde dan huurwoningen (448 versus 284 duizend euro [belastingjaar 2021]). Begin 2020 was de gemiddelde WOZ-waarde van een koopwoning in Utrecht 414 duizend euro [belastingjaar 2020]. De gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen gedurende 2020 is gestegen naar circa 406 duizend euro. In de verdeling van koopwoningen naar WOZ-prijssegmenten zien we dat het aandeel dure koopwoningen is gestegen van 63% in 2020 naar 69% in 2021. In 2019 was dit nog 56%. De sterke toename vanaf 2019 wordt deels verklaard door de snelle stijging van de WOZ-waarde (+20%) en door de indexering van grenzen voor dure koop (+4%). Het aandeel goedkope koopwoningen is gedaald van 15% in 2019 (WOZ < €220.00,-) en 9% in 2020 (WOZ < €225.720,-) naar 6% in 2021 (WOZ < €228.199,-). In 2021 is 20% van de koopwoningen een betaalbare koopwoning, met een WOZ-waarde tussen 228.199 en 319.492 euro. Per wijk zijn er forse verschillen in de verdeling van koopsegmenten. Het grootste aandeel dure koopwoningen binnen het koopsegment vind je in Leidsche Rijn (87%), Noordoost (84%) en Vleuten-De Meern (82%). In 2019 en 2020 werd deze lijst nog aangevoerd door wijken Noordoost, Binnenstad en Oost. In Overvecht is het aandeel koopwoningen in het duurste segment het laagst (23%), al is dit percentage ook fors gestegen vanaf 2019 (8%). Wijken met het grootste aandeel goedkope koopwoningen zijn Overvecht (30%), Zuidwest (15%) en Noordwest (10%). In de overige wijken is het aandeel koopwoningen in het goedkope segment 6% of minder. In Vleuten-De Meern en Leidsche Rijn is minder dan 1% een koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan €225.721 (gezamenlijk ongeveer 100 goedkope koopwoningen).

Verdere stijging gemiddelde verkoopprijs

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) is in 2020 met 9,4% toegenomen ten opzichte van 2019, waaruit een verdere stijging van de verkoopprijs van woningen blijkt (CBS). Landelijk is de prijsindex met 7,8% gestegen ten opzichte van 2019. De prijsindex stijgt in Utrecht al sinds 2013. Deze ontwikkeling zien we ook in de provincie Utrecht, Nederland en de andere grotere steden. Koopwoningen in de grote steden zijn vanaf 2015 in Utrecht het sterkst in prijs gestegen (63,3%), op de voet gevolgd door Rotterdam (62,6%) en Amsterdam (61,6%). De gemiddelde verkoopprijs in Den Haag is met 57,1% iets minder sterk gestegen. Prijzen van koopwoningen in de grote steden zijn de afgelopen 6 jaar sneller gestegen dan het landelijk gemiddelde (41,9%), hoewel de prijsstijging in 2020 in Nederland gemiddeld (+7,8%) groter was dan in Amsterdam (+4,7%) en Den Haag (+7,5%). In 2019 was de gemiddelde prijsstijging in Amsterdam (+5,7%) ook al lager dan het landelijk gemiddelde (+6,9%). In oktober 2019 rapporteerde het CBS dat de prijsstijging in de grote steden afvlakt. In Amsterdam en Den Haag is in 2020 een verdere afvlakking te zien. In Rotterdam en Utrecht is in 2020 weer een kleine toename zichtbaar. Landelijk zien we dat de gemiddelde prijsstijging per jaar in 2020 toegenomen is tot boven het niveau van 2017. In de grote steden blijft de gemiddelde jaarlijkse prijsstijging nog onder de piekjaren 2017 en 2018. 

Stabiel aantal woningtransacties

Na een afname van het aantal woningtransacties in Utrecht sinds 2016, was er in 2019 weer een lichte stijging te zien. Ook in 2020 stijgt het aantal woningtransacties (1,6%). Dit is de kleinste toename in woningtransacties van de G4, provincie Utrecht en Nederland gemiddeld. De grootste stijging binnen de G4 is te zien in Den Haag (+8,5%), gevolgd door Rotterdam (+7,1%) en Amsterdam (+5,2%). In de provincie Utrecht stijgt het aantal woningtransacties met 4,5%, landelijk is dit 7,7%.

Transacties naar type koper

In 2020 zijn er in Utrecht 4839 woningen verkocht (CBS). Hiervan is 40% gekocht door koopstarters, 36% door doorstromers en 24% door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten (Kadaster). Met name in het vierde kwartaal van 2020 is een veel groter aandeel woningen gekocht door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten (37%). Per 1 januari 2021 is de overdrachtsbelasting voor particuliere investeerders en kopers van een tweede huis verhoogt. In de eerste drie kwartalen van 2020 kochten particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kopen ongeveer 18% van de verkochte woningen. Dit is een kleiner aandeel dan in 2018 (20%) en 2019 (19%). Mensen die een tweede woning kopen en particuliere investeerders kochten gemiddeld goedkopere woningen in 2018 (265 duizend euro) en 2019 (299 duizend euro) dan koopstarters (302 duizend euro in 2018 en 341 duizend euro en 2019). Mensen die een tweede woning kopen, koopstarters en particulier investeerders kopen in 2020 woningen in hetzelfde prijssegment. Gemiddeld betalen zij ruim 365 duizend euro voor een woning in 2020. Doorstromers kopen woningen in een aanzienlijk hoger prijssegment. Gemiddeld betalen zij ongeveer een half miljoen euro voor een nieuwe woning in 2020. De gemiddelde prijs per vierkante meter is ook hoger bij doorstromers (€4.444,-) dan bij particuliere investeerders (€4.242,-), koopstarters (€4.327,-) en mensen die een tweede woning kopen (€4.350,-).

Transacties per wijk

In 2020 waren er gemiddeld 65 transacties per 1.000 koopwoningen. In Noordwest veranderden de meeste (koop)woningen van eigenaar (93 per 1.000). Noordwest is ook de wijk waar koopstarters het vaakst een woning kopen (52%). In Vleuten-De Meern is het relatieve aantal woningtransacties het laagst (44 per 1.000 koopwoningen). Vleuten-De Meern is ook de wijk waar doorstromers het vaakst een woning kopen (59%). De gemiddelde koopsom is het hoogst in wijk Binnenstad (550 duizend euro). Woningen in de binnenstad zijn het vaakst gekocht door mensen die een tweede woning kopen en particuliere investeerders (37%) (zie ook: huurwoningmarkt). De koopsom is gemiddeld het laagst in Overvecht (279 duizend euro). De meeste van de koopwoningen in Overvecht gingen naar koopstarters (44%). Ook kopers van een tweede huis en particuliere investeerders kopen relatief veel van de woningen in Overvecht (32%). Van alle koopstarters kocht 23% een woning in Noordwest, 12% in Zuidwest en 11% in West. Van alle doorstromers kocht 19% een woning in Vleuten-De Meern, 15% in Leidsche Rijn en 14% in Noordoost. Van alle kopers van een tweede huis en particuliere investeerders kocht 36% een woning in Zuidwest, 35% in Noordwest en 25% in Noordoost.