Samenvatting

Vanwege een teruglopend aanbod waren er in 2018 minder transacties van koopwoningen dan in 2017. Ondertussen is de vraag naar koopwoningen nog steeds erg hoog, wat zorgt voor verder oplopende verkoopprijzen. De gemiddelde verkoopprijs van een woning lag in 2018 zelfs hoger dan ooit.

 Kerncijfers

 2015201620172018
aantal woningtransacties bestaande koopwoningen

4.751

5.531

5.358

4.636*

gemiddelde verkoopprijs koopwoningen (€)

245.900

267.618

307.737

344.015*

* voorlopige cijfers
Bron: CBS

Verdere daling aantal woningtransacties

Na jaren met toenemende aantallen woningtransacties is in 2017 voor het eerst sinds 2013 een daling in het aantal woningtransacties geregistreerd. In 2018 zet deze trend verder door, met een daling van ruim 13% in het aantal woningtransacties van bestaande koopwoningen ten opzichte van 2017 (CBS). Niet alleen in Utrecht vindt een daling van woningtransacties plaats. Waar in 2017 het aantal woningtransacties in de provincie nog 2% toenam, wordt er in 2018 een daling van 10% geregistreerd. Over heel Nederland daalt gemiddeld het aantal woningtransacties ook voor het eerst sinds 2013 (10%). De daling is in Utrecht echter eerder begonnen en verhoudingsgewijs iets groter dan in de provincie en de rest van Nederland. Ondanks de daling van het aantal woningtransacties in 2018, is het aantal transacties nog fors hoger dan tijdens de dip in woningtransacties in 2013 (gemeente Utrecht, +77%; provincie Utrecht, +94%; Nederland, +98%). De piek in het aantal woningtransacties in 2005-2006 in Utrecht, de provincie en in Nederland is vergelijkbaar met het aantal woningtransacties in 2018.

Verdere stijging gemiddelde verkoopprijs

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Utrecht is in 2018 met 12% toegenomen (CBS). Gezien de opwaartse trend in de kwartaalcijfers van 2015-1 tot en met 2018-4 lijkt het maximum nog niet in zicht. Het laatste jaar waarin de gemiddelde verkoopprijs geen toename kende was van 2012 op 2013 (-6%). Sinds 2013 is de gemiddelde verkoopprijs in Utrecht met 48% gestegen. Landelijk (35%) en provinciaal (40%) is dezelfde trend zichtbaar, met 2013 als laatste jaar waarin een daling van de gemiddelde verkoopprijs is gemeten. Van de G4-steden kent alleen Amsterdam (80%) een sterkere stijging van de gemiddelde verkoopprijs ten opzichte van 2013. In Rotterdam (48%) is de relatieve toename in gemiddelde verkoopprijs gelijk aan die van Utrecht. In Den Haag (41%) is de relatieve toename in gemiddelde verkoopprijs kleiner dan in Utrecht maar nog steeds groter dan het landelijk gemiddelde (35%). De gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam is 34% hoger dan in Utrecht (€460.705,-). In Rotterdam (€256.784,-) en Den Haag (€304.889,-) is een huis gemiddeld goedkoper dan in Utrecht (resp. -25% en -11%).

Huizen met laagste koopsom naar particulier investeerder

In de eerste drie kwartalen van 2018 zijn er in Utrecht 3.760 woningen verkocht (Kadaster). Hiervan is 41% gekocht door starters, 41% door doorstromers en 18% door particulier investeerders of mensen die een tweede woning kochten. Zowel de gemiddelde koopsom als de gemiddelde prijs per m² was het laagst voor particulier investeerders. Gemiddeld betaalden zij €291.901,- per woning en €3.537,- per m². Starters betaalden slechts 3% meer voor een woning met een vergelijkbare prijs per m² (€3.540,-). 43% van de particuliere investeerders en 35% van de starters kochten hun woningen in Noordwest of Zuidwest. Kopers van een tweede woning betaalden gemiddeld 10% meer dan particulier investeerders, terwijl doorstromers 42% meer betaalden (€414.193,-). Over het algemeen kochten zij dan ook grotere woningen; per m² betaalden doorstromers slechts 5% meer dan particulier investeerders en starters.

Kwartaalcijfers 2018 

 

2018-1

2018-2

2018-3

2018-4

2018

aantal woningtransacties koopwoningen, incl. nieuwbouw

1.222

1.131

1.407

p.m.

p.m.

gemiddelde verkoopprijs koopwoningen, incl. nieuwbouw (€)

332.550

345.286

351.276

p.m.

p.m.

gemiddelde koopsom, starters (€)

298.380

302.751

301.196

p.m.

p.m.

gemiddelde koopsom, doorstromers (€)

397.921

424.919*

421.386*

p.m.

p.m.

gemiddelde koopsom, tweede woning (€)

264.306

282.181*

363.245*

p.m.

p.m.

gemiddelde koopsom, particuliere investeerder (€)

264.132

282.918*

319.683*

p.m.

p.m.

* voorlopige cijfers
Bron: Kadaster

Transacties per wijk

Over kwartalen een, twee en drie van 2018 waren er gemiddeld 25 transacties per 1.000 woningen. In Overvecht veranderden 54% minder woningen van eigenaar, in Leidsche Rijn is het relatieve aantal woningtransacties 37% hoger dan gemiddeld in Utrecht. Dit heeft te maken met een groot aandeel opleveringen van nieuwbouw in deze wijk. Noordwest is de grootste wijk van Utrecht. Hier zijn dan ook de meeste woningen verkocht. Ook per 1.000 woningen zijn er bovengemiddeld veel woningtransacties in Noordwest (32). De gemiddelde koopsom en de gemiddelde prijs per m² zijn het laagst in Overvecht (€220.005,-). Een woning in Oost is (per m²) gemiddeld het duurst (€474.993,-). Een woning in Leidsche Rijn of Vleuten-De Meern is bovengemiddeld duur, maar in deze wijken is de prijs per m² beneden het Utrechts gemiddelde. Verkochte woningen hebben er gemiddeld 120 m² woonoppervlak, dat is circa 34 m² meer dan in de rest van Utrecht. Van de doorstromers kocht 38% een woning in Leidsche Rijn of Vleuten-De Meern. Wijken waar zowel de koopsom als de prijs per m² bovengemiddeld hoog is, zijn Noordoost, Oost en Binnenstad. De meeste particuliere investeerders kochten een woning in een van deze wijken (33%). Van de groep starters was het aandeel kopers in Noordoost, Oost of Binnenstad het kleinst (21%). Ten opzichte van het totaal aan verkochte woningen in Noordoost, Oost en Binnenstad ging 10% naar particulier investeerders. Het grootste aantal woningen in Noordoost, Oost en de Binnenstad zijn gekocht door doorstromers (45%).

Verkoopcijfers per wijk, 2018-Q1 t/m 2018-Q3* 

 

woning-

voorraad

aantal transacties

koopsom (€)

prijs per m² (€)

transacties per 1.000 woningen

West

12.718

351

333.934

3.929

28

Noordwest

20.371

647

265.701

3.505

32

Overvecht

15.751

180

220.050

2.320

11

Noordoost

16.964

479

412.565

4.337

28

Oost

13.757

314

474.993

4.707

23

Binnenstad

9.416

164

448.362

4.675

17

Zuid

12.814

253

293.524

3.396

20

Zuidwest

17.493

401

257.485

3.144

23

Leidsche Rijn

13.718

470

385.940

3.228

34

Vleuten-De Meern

12.718

501

390.224

3.189

28

* voorlopige cijfers
Bron: Kadaster