Koopwoningmarkt

Koopwoningen in Utrecht

Op 1 januari 2019 bestond de woningvoorraad uit iets minder dan 72 duizend koopwoningen (47%). De wijken met het grootste aandeel koopwoningen zijn Vleuten-De Meern (64%), Noordoost (58%) en West (55%). De wijken met het kleinste aandeel koopwoningen zijn Overvecht (21%), Zuidwest (36%) en Binnenstad (37%). Andere Utrechtse wijken hebben een aandeel koopwoningen tussen de 40 en 50 procent.

Betaalbaarheid koopwoningen

Koopwoningen hebben een hogere gemiddelde WOZ-waarde dan huurwoningen (374 versus 233 duizend euro). De gemiddelde verkoopprijs van verkochte woningen in 2019 is gestegen naar circa 380.000 duizend euro. De gemiddelde woonlasten voor kopers was in 2018 circa 1.069 euro, inclusief bijkomende kosten als onroerendzaakbelasting, gas, water en elektra (WoON2018). Kopers betaalden zo gemiddeld 29% van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten (woonquote). In de verdeling van koopwoningen naar WOZ-prijssegmenten zien we dat het grootste aandeel van de koopwoningen een dure koopwoning betreft (56%). Een dure koopwoning heeft een WOZ-waarde boven €307.400,- (Woonvisie: Utrecht beter in Balans). Het goedkope koopsegment (WOZ < €220.000,-) is met 15% aanzienlijk kleiner. 26% van de koopwoningen wordt beschouwd als een betaalbare koopwoning, met een WOZ-waarde tussen 220.000 en 307.400 euro. Per wijk zijn er forse verschillen tussen deze prijscategorieën. In Noordoost, Oost en Binnenstad is meer dan 70% van de koopwoningen een dure koopwoning, in Overvecht is dit 8%. Van de koopwoningen in Overvecht en Zuidwest is minstens 40% een goedkope koopwoning. Ook in de transactieprijs per vierkante meter zijn grote prijsverschillen tussen wijken terug te zien.

Verdere stijging gemiddelde verkoopprijs

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) is met 9,2% toegenomen ten opzichte van 2018, waaruit een verdere stijging van de verkoopprijs van woningen blijkt (CBS). De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in Utrecht is in 2019 opgelopen tot bijna 380 duizend euro. De prijsindex stijgt in Utrecht al sinds 2013. De prijsstijging van koopwoningen sinds 2013 zien we ook in de provincie Utrecht, Nederland en de andere grotere steden. Vanaf 2015 zijn koopwoningen in Amsterdam met 54,3% het sterkst in prijs gestegen. Prijsstijgingen in Rotterdam (49,9%) en Utrecht (49,3%) zijn vrijwel gelijk, op de voet gevolgd door Den Haag (46,1%). Prijzen van koopwoningen in de grote steden zijn de afgelopen 5 jaar sneller gestegen dan het landelijk gemiddelde (31,7%). In 2019 is voor het eerst landelijk sprake van een gemiddelde verkoopprijs van meer dan drie ton (308 duizend euro). In oktober 2019 rapporteerde het CBS dat de prijsstijging in de grote steden afvlakt. Dit blijkt ook uit de cijfers voor Utrecht: de stijging in prijsindex ten opzichte van het voorgaande jaar is in 2019 (+9,2%) iets kleiner dan in 2018 (+11,2%), 2017 (+11,9%) en 2016 (+9,8%). Dit sluit aan bij de landelijke trend dat koopprijzen minder snel stijgen dan in voorgaande jaren (CBS, 2020). Wel is de stijging in Utrecht dit jaar groter dan in de andere grote steden (Amsterdam +5,7%; Rotterdam +8,2%; Den Haag +8%).

Stabiel aantal woningtransacties

Na een afname van aantallen woningtransacties in Utrecht sinds 2016 zien we in 2019 weer een lichte stijging: in 2019 zijn er 2,9% meer bestaande koopwoningen verkocht dan in 2018 (CBS). Niet alleen in Utrecht is deze trend zichtbaar. Ook in de provincie Utrecht nam het aantal woningtransacties licht toe (3,4%). Landelijk stabiliseert het aantal woningtransacties. Binnen de G4 zijn ook slechts kleine schommelingen in het aantal woningtransacties zichtbaar. De grootste verandering dit jaar is te zien in Rotterdam, waar het aantal woningtransacties in 2019 daalde met 7% ten opzichte van vorig jaar. In Den Haag daalde het aantal transacties met 2,9%, in Amsterdam steeg het aantal transacties net als in Utrecht licht (2%). In vergelijking met de afgelopen vijf jaar zijn deze percentages klein te noemen.

Transactieprijzen per vierkante meter

In het derde kwartaal van 2019 is de gemiddelde transactieprijs per m2 woonoppervlak van een woning in Utrecht €4.090,- (Kadaster, 2019). Dit is ruim 350 euro per m2 meer dan in het 3e kwartaal van 2018. In het 3e kwartaal van 2019 werden voornamelijk appartementen en tussenwoningen verkocht (83%). Slechts 1% van de transacties betrof een vrijstaande woning. Deze waren aanzienlijk duurder per vierkante meter (€5.115,- per m2). Appartementen waren het duurst in de wijken Binnenstad (€5.155,- per m2), Oost (€4.678,- per m2) en Noordoost (€4.547,- per m2). Tussenwoningen waren het duurst in de wijken Oost (€5.132,- per m2), Noordoost (€4.994,- per m2) en Binnenstad (€4.866,- per m2). In totaal staat 37% van de dure koopwoningen in deze drie wijken. De laagste transactieprijs per m2 woning was in Overvecht (€2.908,- per m2). De gemiddelde transactieprijs in Zuidwest was €3.661,- per m2 en in Noordwest was dit €4.015,- per m2.