| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|
| aantal koopwoningen | 69.548 | 71.682 | 72.181 | 71.346 | 73.530 |
| % koopwoningen (per 1 januari) | 46 | 47 | 46 | 45 | 45 |
| aantal woningtransacties bestaande koopwoningen | 4.636 | 4.762 | 4.839 | 4.823 | - |
| gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen | 344.015 | 379.770 | 405.791 | 469.949 | - |
| prijsindex bestaande koopwoningen | 136,7 | 149,3 | 163,3 | 189,5 | - |
Cijfers op basis van BAG voor 2021 zijn voorlopig.
Bron: BAG, BghU, bewerking gemeente Utrecht; CBS (transactiegegevens, verkoopprijs, prijsindex)
Op 1 januari 2022 telt Utrecht ruim 73.000 koopwoningen. Het aandeel koopwoningen binnen de totale woningvoorraad is met 45% gelijk aan vorig jaar. De wijken met het grootste aandeel koopwoningen zijn Vleuten-De Meern (70%), Noordoost (59%) en West (54%). De wijken met het kleinste aandeel koopwoningen zijn Overvecht (19%), Zuidwest (32%) en Binnenstad (34%). Overige Utrechtse wijken hebben een aandeel koopwoningen tussen de 42% en 53%. Vanaf 2019 is het aandeel koopwoningen alleen in Noordoost en Vleuten-De Meern toegenomen. De afgelopen vier jaar is het aandeel koopwoningen het sterkst afgenomen in Zuidwest (van 36% naar 32%), Binnenstad (van 37% naar 34%) en Oost (van 46% naar 43%).
De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in Utrecht zeer sterk gestegen. De stijging neemt per kwartaal toe. De gemiddelde verkoopprijs over 2021 bedraagt €470.000,-. De stijging van verkoopprijzen zorgt uiteindelijk ook voor stijgende WOZ-waarden. Hierdoor zien we de laatste jaren een flinke toename van het aandeel dure koopwoningen binnen de totale woningvoorraad in de stad, en een afname van de goedkope en betaalbare categorie. Deze indeling is gebaseerd op de WOZ-waarden van alle bestaande woningen. Zie hiervoor het hoofdstuk Voorraad woningen.
De Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS laat zien dat de verkoopprijzen in Utrecht (+16,0%) sterker stijgen dan het landelijk gemiddelde (+15,2%). Koopwoningen in de grote steden zijn vanaf 2015 in Utrecht het sterkst in prijs gestegen (89,5%), gevolgd door Rotterdam (85,3%), Amsterdam (80,2%) en Den Haag (79,9%). Hoewel de prijsstijging in 2021 in Nederland (+15,2%) groter was dan in Amsterdam (+11,5%), Den Haag (+14,5%) en Rotterdam (+14,0%) is dit dus niet het geval voor Utrecht.
Per wijk zijn er forse verschillen in de verdeling van koopsegmenten. Het grootste aandeel dure koopwoningen (WOZ groter dan €319.492,-) vind je in Leidsche Rijn (88%), Noordoost (84%) en Vleuten-De Meern (82%). In 2019 en 2020 werd deze lijst nog aangevoerd door wijken Noordoost, Binnenstad en Oost. In Overvecht is het aandeel koopwoningen in het duurste segment het laagst (23%), al is dit percentage ook fors gestegen vanaf 2019. Wijken met het grootste aandeel goedkope koopwoningen (WOZ kleiner dan €228.199,-) zijn Overvecht (30%), Zuidwest (15%) en Noordwest (10%). In de overige wijken is het aandeel koopwoningen in het goedkope segment 6% of minder. In Vleuten-De Meern en Leidsche Rijn is minder dan 1% een koopwoning met een WOZ-waarde lager dan €228.199,- (gezamenlijk ongeveer 100 goedkope koopwoningen).
Van alle verkochte bestaande koopwoningen in 2021 is 51% gekocht door koopstarters, 39% door doorstromers en 10% door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten. In 2020 werd een vergelijkbaar aantal woningen verkocht (circa 4.800), waarvan 39% door koopstarters, 38% door doorstromers en 23% door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten. Het aandeel van de koopstarters is in een jaar tijd toegenomen, terwijl het aandeel particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kochten, is afgenomen. Gemiddeld kochten particuliere investeerders in 2021 voor €395.000,- een woning en koopstarters voor €411.000,-. Doorstromers betaalden in 2021 gemiddeld €578.000,-.
In 2021 waren er gemiddeld 72 kooptransacties per 1.000 koopwoningen. In Noordwest veranderden de meeste woningen van eigenaar (104 per 1.000) en kochten koopstarters het vaakst een woning (65%). In Vleuten-De Meern is het relatieve aantal woningtransacties het laagst (47 per 1.000 koopwoningen) en kopen doorstromers het vaakst een woning (59%). De gemiddelde koopsom is het hoogst in wijk Oost (€627.000,-). Woningen in de Binnenstad zijn het vaakst gekocht door particuliere investeerders of mensen die een tweede woning kopen (20%) (zie ook: Huurwoningmarkt). De koopsom is gemiddeld het laagst in Overvecht (€319.000,-). Het merendeel van de verkochte koopwoningen in Overvecht gingen naar koopstarters (61%). Van alle koopstarters kocht 24% een woning in Noordwest, 12% in West en 11% in Zuidwest. Van alle doorstromers kocht 19% een woning in Vleuten-De Meern, 15% in Leidsche Rijn en 13% in Noordoost en Noordwest. Van alle kopers van een tweede huis en particuliere investeerders kocht 19% een woning in Zuidwest, 13% in Noordwest en 10% in Noordoost, Oost en Binnenstad.
gemiddelde koopsom | aantal transacties per 1.000 koopwoningen | aandeel koopstarters | aandeel doorstromers | aandeel particuliere investeerders / kopers 2e huis | |
West | 460.000 | 71 | 61% | 31% | 8% |
|---|---|---|---|---|---|
| Noordwest | 399.000 | 104 | 65% | 27% | 7% |
| Overvecht | 319.000 | 81 | 61% | 25% | 14% |
| Noordoost | 556.000 | 57 | 46% | 45% | 9% |
| Oost | 627.000 | 66 | 43% | 44% | 13% |
| Binnenstad | 570.000 | 75 | 37% | 43% | 20% |
| Zuid | 409.000 | 73 | 61% | 29% | 9% |
Zuidwest | 386.000 | 86 | 55% | 26% | 18% |
Leidsche Rijn | 537.000 | 60 | 35% | 57% | 9% |
Vleuten-De Meern | 540.000 | 47 | 35% | 59% | 6% |
* Voorlopige cijfers.
Bron: Kadaster, bewerking gemeente Utrecht
Foto: Marnix Schmidt
