Huurwoningmarkt

Huurwoningen in Utrecht

Met circa 79 duizend huurwoningen bestond de woningvoorraad op 1 januari 2019 voor 51% uit huurwoningen. De wijken met het grootste aandeel huurwoningen zijn Overvecht (78%) en Zuidwest (61%). De wijken met het kleinste aandeel huurwoningen zijn Vleuten-De Meern (30%), Noordoost (37%), Leidsche Rijn (40%) en West (42%). Andere Utrechtse wijken hebben een aandeel huurwoningen tussen de 50 en 60 procent.

Betaalbaarheid huurwoningen

Huurwoningen hebben een gemiddelde WOZ-waarde van 233 duizend euro, dit is fors lager dan de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen (374 duizend euro). De gemiddelde woonlasten per maand zijn ook lager voor huurders dan voor kopers. De gemiddelde maandelijkse woonlasten voor huurders bedroegen in 2018 circa 736 euro, inclusief bijkomende kosten als gas, water en elektra (WoON2018). Hiermee betaalden huurders gemiddeld 39% van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten (woonquote). Ruim twee derde van alle huurwoningen is een sociale huurwoning, met een netto huurprijs onder de 720,42 euro (68%). Dit is 35% van de totale woningvoorraad (circa 53.500 woningen). Hiervan behoort circa 85% tot de kernvoorraad (huurwoning met een huurprijs lager dan €651,30). De meeste van deze woningen zijn in bezit van een woningcorporatie. Van de circa 31.000 particuliere verhuurwoningen is 28% een sociale huurwoning, 45% is een middenhuurwoning (€720,42 tot €966,15). 84% van alle middenhuurwoningen is bezit van particuliere verhuurders. In het dure segment is zelfs 92% in bezit van particuliere verhuurders (huurprijs boven €966,15 euro). Het grootste aandeel sociale huurwoningen is te vinden in Overvecht (66%), Zuidwest (44%) en Noordwest (39%). Dure huurwoningen staan met name in Leidsche Rijn en Binnenstad, in beide wijken vormen zij 11% van de woningvoorraad.

Toenemende vraag naar sociale huurwoningen

Van alle Utrechtse huurwoningen is 61% eigendom van een woningcorporatie (circa 48.000 woningen). Deze woningen zijn voornamelijk sociale huurwoningen (93%). Ongeveer 83% van het woningcorporatiebezit behoort tot de kernvoorraad. In 2019 waren er ongeveer 2.635 verhuringen van sociale huurwoningen door corporaties. Dit is opnieuw een toename van het aantal verhuringen ten opzichte van het voorgaande jaar. Het toenemende aantal nieuwe verhuringen van de afgelopen jaren nadert het niveau van 2014, toen het aantal verhuringen piekte op bijna 2.800. De hoogste gemiddelde slaagkans is gemeten in 2013 (6,7%). Met de huidige slaagkans van 4,0% is er, na het dieptepunt van 3,2% in 2018, weer een lichte toename te zien. Dit betekent dat het aantal actief woningzoekenden (de vraag) minder snel toeneemt dan het aanbod aan vrijgekomen sociale huurwoningen (in corporatiebezit) in Utrecht.

Scheefwoners in de huurwoningmarkt

Op basis van de WoON-enquête 2018 woonden er in Utrecht ruim 10.500 huurders ‘goedkoop scheef’. Dit zijn zelfstandige huishoudens met een midden- of hoog inkomen van meer dan €36.164,- per jaar die een huurprijs betalen tot €710,68 per maand (inkomens- en huurgrenzen 2018). Daarnaast zijn er ook ruim 8.500 huurders ‘dure scheefwoner’. Dit zijn zelfstandige huishoudens binnen de aandachtsgroep huurtoeslag die een huurprijs betalen boven de aftoppingsgrens voor het huishouden (€597,30 of €640,14 per maand). Het aantal Utrechtse scheefhuurders (zowel duur als goedkoop) nam de afgelopen drie jaar af. In Utrecht daalt de goedkope scheefheid al sinds 2012: van 24% in 2012 naar 16% in 2018 (met de sterkste daling tussen 2012 en 2015). De dure scheefheid steeg fors tussen 2012 en 2015: van 6% in 2012 naar 13% in 2015. In 2018 was de dure scheefheid in Utrecht weer licht gedaald (minus een procentpunt). Het aandeel Utrechtse scheefwoners in de Utrechtse huursector is gelijk aan het landelijke gemiddelde. In de jaren voor 2018 lag het Utrechtse aandeel scheefwoners grotendeels lager dan gemiddeld in Nederland (zie tabblad 'Percentages').